L’Organisme de Foncier Solidaire de la Métropole Lilloise (OFSML) est un organisme à but non lucratif dont les missions principales sont de :
– rester propriétaire des fonciers (non bâtis ou bâtis) correspondant aux logements vendus par des opérateurs privés (promoteurs, bailleurs sociaux) et louer ces fonciers détenus en Bail Réel Solidaire (BRS) moyennant une redevance modique.
– vérifier l’éligibilité de chaque acquéreur d’un logement en Bail Réel Solidaire (BRS) et délivrer l’agrément pour chaque acquéreur.
– garantir le caractère abordable du parc de logements en BRS dans la durée.
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un outil mobilisable uniquement par une entité agréée en tant qu’Organisme de Foncier Solidaire, pour dissocier la propriété du foncier (bâti ou non) de la propriété du logement.
Le BRS est l’acte notarié signé entre l’OFS et l’acquéreur, pour une durée comprise entre 18 et 99 ans (selon les cas).
Il permet à l’acquéreur de devenir propriétaire de son logement (possibilité de vendre le bien, de le transmettre à ses héritiers…), en contrepartie de certaines obligations (paiement de la redevance auprès de l’OFS, paiement des impôts locaux, obligation d’entretenir le logement…).
A chaque mutation du logement (c’est-à-dire à chaque changement de propriétaire, dans le cadre d’une vente ou d’une succession), le prix de revente est encadré, et le BRS est rechargé de sa durée initiale (comprise entre 18 et 99 ans selon les cas).
Le BRS est utilisable dans le cadre de la production de logements neufs (en s’appuyant sur la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) et dans le parc ancien.
Plusieurs dispositifs favorisant l’accession à la propriété co-existent à Lille et dans la métropole lilloise : on parle d’accession sociale, d’accession maîtrisée, d’accession en Bail Réel Solidaire (BRS). Ces dispositifs – soutenus par les collectivités locales – s’adressent à des personnes souhaitant acheter un logement pour leur occupation personnelle, et respectant des critères de ressources.
Dans le cadre d’un achat en accession sociale ou maîtrisée, l’acquéreur achète un logement en pleine propriété : il est propriétaire du bâti et du sol. Certaines clauses anti spéculatives sont inscrites dans l’acte notarié, interdisant la revente du logement avant un certain nombre d’années, et précisant le montant de la subvention à rembourser à la Ville de Lille (et/ou le montant à rembourser à l’Administration fiscale en cas de TVA réduite) en cas de non-respect de ces clauses.
Toutefois, le propriétaire est libre de revendre son logement au prix qu’il souhaite.
Le propriétaire paie les impôts locaux afférents au logement (à l’exception des logements en PSLA ou « location-accession » qui bénéficient d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans).
Dans le cadre d’un achat en Bail Réel Solidaire (BRS), l’acquéreur achète des droits réels sur le bâti, mais c’est l’Organisme de Foncier Solidaire qui reste propriétaire du sol pendant toute la durée du BRS, ce qui permet de baisser le prix d’acquisition du logement.
Toutefois l’acquéreur s’engage à :
- Payer une redevance mensuelle à l’OFS (pour le foncier).
- Payer les impôts locaux afférents au logement.
- NB : à Lille, il bénéficie d’une décote de 30% sur la part communale de la Taxe Foncière (grâce à une délibération du Conseil Municipal de la Ville de Lille).
- Entretenir son logement pour toute la durée du Bail Réel Solidaire.
- Le prix de revente n’est pas défini librement par le propriétaire : il est encadré, de manière à constituer un parc de logements en accession abordable de manière durable .
Oui, vous êtes autorisé(e) à financer votre projet d’acquisition auprès de la banque de votre choix.
Toutefois, à ce jour, peu de banques connaissent cette nouvelle formule d’accession à la propriété en France.
Vous pouvez contacter l’OFSML pour connaître les banques partenaires des différentes opérations en Bail Réel Solidaire.
Oui. Tout propriétaire d’un logement en Bail Réel Solidaire peut vendre son logement, ou plus précisément des droits réels attachés au logement.
Le nouvel acquéreur doit respecter les conditions inscrites dans le Bail Réel Solidaire (occupation personnelle, critères de ressources…).
Le prix de vente est quant à lui encadré par l’OFSML : il correspond au prix d’acquisition du logement, réévalué sur la base d’un indice (Indice de Révision des Loyers), majoré des travaux d’amélioration éventuellement apportés au logement et minoré si le logement n’a pas été correctement entretenu.
En cas de difficultés à trouver un acquéreur pour son logement, le vendeur bénéficie d’un accompagnement de l’Organisme de Foncier Solidaire pour trouver un acquéreur éligible.
Une fois le nouvel acquéreur agréé par l’OFSML, il doit signer un Bail Réel Solidaire, rechargé de sa durée initiale (comprise entre 18 et 99 ans).
Oui. En cas du décès du propriétaire, le logement en Bail Réel Solidaire est transmis à l’héritier (aux héritiers).
Si l’héritier répond aux critères d’éligibilité d’une accession en BRS, et souhaite occuper le logement à titre de résidence principale, il peut faire les démarches auprès de l’OFSML pour être agréé.
Si l’héritier ne répond pas aux critères d’éligibilité d’une accession en BRS, et/ou ne souhaite pas occuper le logement à titre de résidence principale, il doit vendre le logement auprès d’un ménage éligible et qui devra être agréé par l’OFSML. En cas de difficulté à trouver un acquéreur éligible, l’héritier peut prendre contact avec l’OFSML qui l’accompagnera dans ces démarches.
A noter qu’en cas de décès d’un des conjoints (mariés ou PACSés), aucune condition d’éligibilité n’est requise pour le conjoint survivant, qui continue à occuper le logement à titre de résidence principale.
L’accession en Bail Réel Solidaire a pour objectif de favoriser l’accès à la propriété de ménages aux revenus modestes et moyens, en particulier les primo-accédants.
Les ménages disposant d’un important apport financier (suite à la revente d’un logement par exemple) et n’ayant pas besoin d’avoir recours à un emprunt bancaire, peuvent a priori se loger sur le marché ‘classique’, c’est-à-dire sans bénéficier d’un dispositif spécifique.
L’OFSML pourra cependant étudier les situations au cas par cas.
Non. L’OFSML a fait le choix d’interdire la mise en location des logements en Bail Réel Solidaire (y compris pour la mise en location d’une partie du logement). Le propriétaire du logement, s’il ne peut occuper personnellement le logement, doit le revendre, dans les conditions fixées dans le Bail Réel Solidaire qu’il a signé.
En cas de non-respect des clauses du Bail Réel Solidaire, le propriétaire s’expose à une résiliation du Bail Réel Solidaire par l’OFSML.
En cas de difficultés à trouver un acquéreur pour son logement, le vendeur bénéficie d’un accompagnement de l’Organisme de Foncier Solidaire de la Métropole Lilloise pour trouver un acquéreur éligible.
Une fois le nouvel acquéreur agréé par l’OFSML, ce dernier interviendra à l’acte de vente pour recharger le BRS de sa durée initiale (comprise entre 18 et 99 ans).
Non. L’OFSML a fait le choix d’interdire la mise en location saisonnière des logements en Bail Réel Solidaire (y compris pour la mise en location d’une partie du logement).
En cas de non-respect des clauses du Bail Réel Solidaire, le propriétaire s’expose à une résiliation du Bail Réel Solidaire par l’OFSML.
Cette question doit être posée au promoteur immobilier directement, qui peut, le cas échéant, accepter la réalisation de Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA).
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